fbpx

Negocierea contractelor de închiriere în vremuri de COVID-19

Negocierea contractelor de închiriere pe vremuri de COVID-19

Circumstanţele excepţionale cer abilităţi şi măsuri excepţionale, iar relaţiile contractuale nu fac excepţie de la aceste deziderate.

—-abonează-te la newsletterul lemonaid aici pentru a primi mai multe astfel de informații —

Contractul de închiriere este reglementat de lege – Codul civil, acestuia aplicându-i-se prevederile legale de la art. 1.777 Cod civil, dacă ne referim la închirierea unor alte imobile decât cele cu destinaţia de locuinţă şi 1.824 Cod civil, dacă imobilul are destinaţia de locuinţă.

 

Desigur, părţilor pot să prevadă drepturi şi obligaţii suplimentare faţă de cele reglementate prin lege, dispoziţiile legale având, cu unele excepţii, caracter de recomandare.

Printre aceste obligaţii legale, în ceea ce priveşte proprietarul, ne referim la:

  • obligaţia de a menţine bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii – să efectueze reparaţii şi intervenţii atunci când este necesar;
  • să asigure folosinţa liniştită şi utilă a imobilului – procese pe rol, dispute cu Asociaţia de proprietari etc.

Obligaţiile principale ale chiriaşilor se referă la:

  • plata chiriei – în cuantumul şi termenul din contractul de închiriere;
  • folosinţa imobilului cu prudenţă şi diligenţă, confom destinaţiei sale – locuinţă, spaţiu comercial/industrial etc.;
  • plata utilităţilor şi a cotelor de contribuţie comune către Asociaţia de proprietari;

La acest moment, starea de urgenţă declarată prin Decretul din data de 16.03.2020, publicat în M. Of. nr. 0212 din 16.03.2020 precum şi Ordonanţele militare nr. 1 din 18.03.2020, nr. 2 / 21.03.2020, nr. 3 / 24.03.2020 afectează într-o măsură mai mare sau mai mică posibilitatea îndeplinirii obligaţiilor proprietarilor dar şi chiriaşilor.

 

Soluții

Cele mai folosite măsuri pentru contracararea efectelor pandemiei generate de Coronavirus Covid – 19 pot lua forma următoarelor soluţii:

  • Suspendarea plăţii chiriei, pe perioada declarării Stării de urgenţă – chiraşul nu va plăti chiria datorată în mod normal către proprietar, pentru perioada stării de urgenţă – 30 zile iniţial, şi pentru prelungirea acesteia, dacă va fi necesar;

În această situaţie, se va încheia un act adiţional la contractul de închiriere, semnat de ambele părţi (semnătură digitală sau olograf şi scanat – trimis prin email) în care se va consemna faptul că pentru perioada declarării Stării de urgenţă, chiriaşul este exonerat de plata chiriei aferente folosirii proprietăţii

  • Amânarea plăţii chiriei, pe perioada declarării Stării de urgenţă – chiraşul nu va plăti chiria datorată în mod normal către proprietar, pentru perioada stării de urgenţă, însă acesta o va datora totuşi proprietarului, urmând să o plătească în tranşe lunare, ulterior încetării Stării de urgenţă;

Diferenţa faţă de suspendarea plăţii chiriei o constituie faptul că în cazul amânării, chiria trebuie să fie plătită, însă nu la datele menţionate în contract, ci ulterior, în tranşe lunare calculate pe o perioadă de 6 – 12 luni, în plus faţă de chiria pentru acele luni.

Această situaţie este asemănătoare cu cea a creditelor bancare, unde există posibilitatea amânării plăţii ratelor la bănci.

La fel, se va încheia un act adiţional la contractul de închiriere, unde se vor menţiona:

  1. durata amânării plăţii chiriei;
  2. calculul plăţii chiriei datorate
  3. tranşele lunare ce urmează a fi plătite, după încetarea Stării de urgenţă.
  • Reducerea cuantumul chiriei, pe perioada declarării Stării de urgenţă – chiraşul va plăti o parte din chiria datorată în mod normal către proprietar, pentru perioada stării de urgenţă.

Modele contracte ⇒ model contracte închiriere / procese – verbale predare imobil/ act adițional contract închiriere

Această soluţie poate fi cea mai echitabilă pentru părţile implicate, în condiţiile în care se permite un flux de numerar necesar atât pentru chiriaşi dar şi pentru proprietari. Totodată, se păstrează un echilibru între situaţia proprietarului şi cea a chiriaşului, buna credinţă fiind cea mai bună prevenţie pentru apariţia unor neînţelegeri între aceştia.

Chiriaşul va beneficia de un ajutor pentru perioada în care veniturile sale sunt drastic reduse şi îi va permite să aloce banii pe care i-ar fi plătit pentru chirie spre achiziţia de mâncare şi alte lucruri de trebuinţă urgentă, iar proprietarul va avea totuşi un venit de pe urma închirierii locuinţei sale, care să-i permită, de exemplu, să plătească o parte din creditul contractat pentru achiziţionarea proprietăţii închiriate.

Și în acest ultim caz, părţile vor încheia un act adiţional pentru consemnarea noii înţelegeri intervenite, unde vor trece perioada în care se va plăti doar o parte din chiria datorată precum şi suma exactă ce se va plăti.

 

În ce priveşte reparaţiile ce trebuie realizate de proprietar la imobilul închiriat, acesta poate să refuze să se deplaseze, restricţiile dispuse de autorităţi făcând dificilă sau chiar imposibilă realizarea reparaţiilor. Aceste activităţi nu constituie excepţii prevăzute de Ordonanţele militare, motiv pentru care refuzul poate fi considerat drept întemeiat.

Pe de altă parte, companiile care oferă servicii de reparaţii şi mentenanţă (property management) pot interveni pentru efectuarea reparaţiilor, activitatea profesională a acestora încadrându-se în excepţiile prevăzute de lege pentru deplasarea persoanelor pe timpul declarării Stării de urgenţă.

În concluzie, atât chiriaşul cât şi proprietarul au la îndemână soluţii pentru a trece cu bine peste această criză determinată de pandemia de Coronavirus Covid-19 şi accentuată de măsurile dispuse de Guvernul României, condiţia de bază fiind buna-credinţă a celor implicaţi şi accesul la surse de informare credibile.

lemonaidsoluții de administrare proprietăți.

Ai control asupra chiriașilor tăi, de oriunde te-ai afla. Venituri stabile și sigure.

lemonaid - servicii de administrare proprietăți

Articolul anterior România pentru turiști în 2019
Articolul următor Proprietarii vor putea primi bani de la ANAF şi vor putea beneficia de scutiri de impozit pentru chiriile reduse - Update: 20.05.2020 - Legea a fost promulgată de Președintele României